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Um investimento imobiliário é sempre atrativo, mas a compra por meio de leilão de imóveis exige cautela para evitar futuros transtornos. Apesar dos valores mais baixos das propriedades, a principal orientação é não se aventurar em um arremate sem antes conhecer o mercado.

Uma das possibilidades é buscar uma assessoria jurídica especializada em leilão de imóveis. Para que você possa entender todas as questões que o envolvem, preparamos esse texto sobre as vantagens e as armadilhas desse sistema.

Quando o imóvel vai a leilão

A inadimplência do comprador de um imóvel financiado é o principal motivo que pode levá-lo a leilão. De acordo com a legislação, um imóvel pode ir a leilão por atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário.

Depois de receber a notificação, o prazo para o devedor regularizar o atraso das parcelas com o banco é de três meses, nos casos de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 15 dias pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Se a questão não for resolvida dentro desses prazos, o imóvel pode passar a ser propriedade do banco e seguir para leilão extrajudicial. O bem também pode ser encaminhado a leilão, por via judicial, por decorrência de ações movidas por condomínios, por atraso no pagamento, ou por prefeituras, pela inadimplência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

A execução extrajudicial só ocorrerá depois que o mutuário for notificado do procedimento por meio de um Cartório de Títulos e Documentos. O aviso deve ser efetuado pelo agente fiduciário responsável, que concederá o prazo de 20 dias para a regularização do débito.

Na sequência, serão realizados dois leilões públicos, cujos editais são veiculados em jornal. O mutuário deverá ser comunicado por telegrama pelo leiloeiro, antes da realização do segundo leilão.

Vantagens para quem investe

O preço mais baixo é um dos principais benefícios para quem escolhe arrematar em um leilão de imóveis. Os valores das unidades podem ter redução de 40% a 70% em relação ao preço de mercado.

Essa redução é possível devido ao grande número de inadimplentes nos sistemas de financiamento habitacional, o que torna alta a oferta.

Atualmente, há leilão de imóveis nas plataformas digitais e presenciais e, além do valor inferior dos bens, são oferecidos benefícios como descontos para pagamentos à vista ou a possibilidade de parcelamento em até 12 vezes sem juros.

Riscos para o investidor

Mas esse é um investimento que também traz riscos. Por isso, optar pelo leilão para adquirir um ou mais imóveis exige cautela e uma série de cuidados.

O valor dos imóveis pode ser realmente mais baixo, mas isso não garante a realização de um bom negócio, pois o imóvel pode estar ocupado (o que pode tornar a liberação um processo dispendioso) ou ter muitas dívidas pendentes, entre outros problemas.

Primeiramente, o interessado deve ler o edital do leilão com atenção. De modo geral, o edital deve conter informações sobre o estado de conservação do imóvel, a forma de pagamento, as taxas e os impostos envolvidos. Além disso, o edital deve informar o valor da comissão do leiloeiro e o preço mínimo para compra.

O leiloeiro é o responsável por notificar o devedor (no caso do leilão extrajudicial) e essa informação também deve ser disponibilizada no edital. Já no leilão judicial, o proprietário é intimado por um juiz. Caso o proprietário do imóvel não tenha sido informado sobre o leilão, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que o imóvel já tenha sido arrematado.

No caso de imóveis com dívidas pendentes, como o IPTU ou o condomínio, será o comprador quem deverá quitá-las. Nesses casos, a orientação é pedir desconto na compra do bem.

Já quando o imóvel está ocupado, o devedor pode entrar na Justiça para impedir o despejo e causar o atraso da entrega do bem. Também é importante observar se o imóvel tem ações judiciais, pois qualquer pendência dessa natureza pode ser direcionada para o novo proprietário.

Recomendações básicas para o investidor em leilão de imóveis:

– Dê preferência a imóveis desocupados;
– Verifique se há ações judiciais contra a execução do imóvel;
– Verifique se há dívidas relacionadas ao imóvel;
– Faça uma visita para conhecer o imóvel antes do leilão;
– Leia detalhadamente o edital do leilão;
– Procure uma assessoria jurídica para esclarecer as dúvidas;
– Registre o imóvel para evitar complicações depois do arremate.

Assessoria jurídica na negociação

Já deu para perceber a importância de contar com uma assessoria jurídica especializada para a aquisição de bens imóveis em leilão. Apesar das vantagens, há muitos riscos que podem comprometer o sucesso do negócio.

A assessoria irá atuar no processo de análise e de arremate do imóvel. Entre os benefícios está a experiência com o mercado imobiliário aliada ao conhecimento jurídico, o que garante segurança ao investimento financeiro do comprador.

Entre os serviços disponibilizados por meio da assessoria jurídica estão a análise da documentação do imóvel e do processo judicial a fim de verificar pendências e riscos, e a regularização do imóvel adquirido, visando a tranquilidade do comprador.

Nos casos de imóveis ocupados, a assessoria fará a imissão na posse, viabilizando a desocupação e liberação do bem adquirido em leilão. Também é realizada assessoria contenciosa que consiste em apresentar uma defesa em processos ou recursos ajuizados pelos ex-proprietários do imóvel arrematado ou, ainda, visando cancelar pendências anteriores relacionadas ao imóvel.

Investimento com segurança

Contar com uma assessoria jurídica é uma maneira de garantir a segurança do investimento. Durante o processo, o comprador será informado a respeito das dificuldades processuais para arrematação do imóvel (quando houver), das dívidas e do valor médio de mercado do imóvel. Também receberá toda a orientação necessária em relação à documentação ou ao pagamento da arrematação.

No caso de quaisquer imprevistos que possam surgir depois da arrematação e que resultem no cancelamento do leilão, a assessoria também é fundamental. Vale ressaltar que a Justiça (leilão judicial) e as instituições financeiras (leilão extrajudicial) devem garantir a devolução integral do valor da compra, com correção monetária.

Se você intenciona participar de um leilão imobiliário, como já ressaltamos, esteja atento às demandas judiciais que envolvem este processo. É mais do que aconselhável o uso de uma assessoria jurídica que possa resguardar o seu investimento.

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