O investimento em empreendimentos imobiliários como os loteamentos vem aumentando a cada ano, o que pode ser comprovado com o crescimento das cidades. Porém, implantar loteamento exige conhecimento e cautela no que diz respeito a estar em acordo com as disposições da lei.

É de suma importância observar que o responsável pelo empreendimento pode arcar civil e administrativamente por toda e qualquer falha no processo. Por isso, é fundamental seguir à risca orientações para aprovar e implantar um loteamento.

O que é um loteamento

Loteamento é o processo de dividir um terreno em lotes para venda e edificação. Nesse contexto, implantar loteamento significa ainda promover a abertura de vias de circulação na área de terras.

Também faz parte do processo a implantação de infraestrutura mínima, de acordo com parâmetros estabelecidos na legislação.

Alguns passos são imprescindíveis para a viabilização do empreendimento como a averiguação da regularidade do terreno e as condições exigidas para a aquisição das licenças e do registro da área.

O primeiro passo para a implementação do loteamento é a solicitação, junto à administração municipal, da Análise Prévia de Viabilidade do empreendimento. Somente depois desse estudo é que o empreendedor deve partir para a realização do projeto definitivo.

Na Análise Prévia constarão as diretrizes para uso de solo e traçado de lotes, além de informações para a definição de implementações viárias, espaços livres e áreas destinadas a equipamento urbano e comunitário.

De posse da Análise Prévia de Viabilidade o loteador pode, então, seguir o processo de implantar loteamento. Com base nesse estudo, será elaborado o projeto da área para ser submetido à aprovação da prefeitura do município.

Dicas para implementar um loteamento

A aprovação de empreendimento imobiliário dessa natureza é regulamentada pela Lei Federal n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano, e por legislação municipal.

Para não correr riscos e adotar todos os procedimentos necessários para a implementação de um loteamento regular, acompanhe as dicas a seguir.

1- Investigue corretamente a área

Esse é o procedimento número um! Antes de adquirir o terreno, é necessário avaliar minuciosamente as condições da área.

Inicialmente, deve se procurar informações no Registro de Imóveis, incluindo a solicitação de Certidão Vintenária. Essa certidão apresentará toda a situação anterior do terreno.

Assim, será positiva nos casos em que houver algum tipo de pendência ou encargo sobre o imóvel, como penhora, usufruto ou hipoteca. Ou será negativa, quando não houver obrigações ou pendências judiciais relacionadas à propriedade.

Verifique ainda informações relacionadas a IPTU e viabilidade técnica para a implantação de serviços de infraestrutura como água e luz.

Por fim, analise o grau de edificabilidade da área, a fim de identificar possíveis restrições urbanísticas ou ambientais. Para tanto, procure fazer levantamentos técnicos fundiário e imobiliário.

Outro aspecto importante é observar as condições do terreno. Muitas vezes, as áreas exigirão adequações de acordo com os parâmetros urbanísticos. Para esse tipo de ação também é necessário seguir as regras estabelecidas.

2- Verifique os requisitos para implantar loteamento

Cada município pode estabelecer regras próprias em relação a empreendimentos imobiliários. Observar as normas vigentes viabiliza a aprovação do projeto pelo poder público municipal e a liberação de licenças urbanísticas e ambientais.

Em alguns casos é preciso, para implantar loteamento, a elaboração de um Estudo de Impacto de Vizinhança. Isso irá depender das características da área e do projeto de loteamento.

Depois dessas análises técnicas e da aprovação do projeto pelos setores competentes, a prefeitura irá expedir a aprovação do loteamento. Na sequência poderá ser assinado o Termo de Acordo e Compromisso.

O Habite-se – ato administrativo por meio do qual a prefeitura do município autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação – só será concedido após vistoria técnica para atestar que a obra do loteamento condiz com o projeto aprovado e com os parâmetros urbanísticos do município.

3- Elabore um Termo de Compromisso

O Termo de Compromisso será pactuado entre as partes envolvidas no empreendimento – loteador, Município e compradores. Esse documento garantirá segurança em relação a todas as etapas do processo.

Entre os aspectos que devem ser abordados no Termo de Compromisso referente à implantação do loteamento estão parcelamento do solo, indicação de ocupação, responsabilidades do loteador, características do empreendimento etc.

Por fim, ocorre o registro do termo no Cartório de Imóveis. Na sequência, cada adquirente de lote deverá solicitar a matrícula do imóvel junto ao Oficial Registrador.

4- Busque assessoria jurídica

Antes de dar início ao processo de loteamento, é de suma importância seguir esses passos e observar os trâmites jurídicos. Uma assessoria jurídica garantirá segurança ao investimento, aliando conhecimento da área de Direito Imobiliário à legislação vigente.

Desde o planejamento, que consiste na fase inicial de avaliação do terreno e do empreendimento, obter orientação de uma assessoria especializada pode evitar dores de cabeça e prejuízos futuros.

É por meio da orientação técnica de advogados especializados que serão observados os parâmetros referentes à regularidade da área e às condições para a obtenção das licenças obrigatórias.

Estar bem assessorado juridicamente, possibilita que o loteador observe corretamente a legislação e tome conhecimento das peculiaridades envolvidas no processo.

É importante salientar que, além da legislação federal, cada município tem sua própria normatização em relação a imóveis, o que exige atenção.

Para o empreendedor, garantir a legalidade do projeto contribuirá para que o investimento se torne viável e, acima de tudo, rentável. Implantar loteamento envolve inúmeros aspectos específicos e, nesse ponto, a assessoria jurídica especializada fará toda a diferença.