Muito comuns em todo o Brasil, condomínios e loteamentos fechados não são, contudo, plenamente entendidos pela maioria das pessoas, que costumam confundi-los e achar que são as mesmas coisas.

No entanto, condomínios e loteamentos são possibilidades residenciais bastante diferentes, com distinções no caráter privativo de sua área, pagamento de taxas e impostos, entre outras questões.

Até as leis que os regem são diferentes: enquanto os condomínios são regidos pelo Código Civil, além da Convenção e o Regimento Interno, os loteamentos são o objeto da Lei 6.766/79.

Entender as diferenças entre loteamento e condomínio é fundamental para fazer a escolha certa na hora de comprar ou alugar um imóvel, bem como para evitar surpresas após ir morar em um ou outro.

Neste artigo, vamos traçar claramente a diferença entre ambos, mostrando vantagens e desvantagens de cada modelo e que cuidados tomar ao adquirir um imóvel ou lote. Vamos lá!

O uso do terreno é diferente

Os residenciais fechados, ou condomínios – corriqueiramente chamados de “condomínios fechados”, partem do pressuposto em que todo o terreno de sua construção é privado.

Assim, além de seu imóvel, que é particular de cada proprietário, o condômino divide com os demais a propriedade das áreas comuns, que também são privadas e pertencem igualmente a todos.

A parte de cada condômino nessa propriedade se chama “fração ideal” e serve como base para o cálculo do IPTU a ser pago por cada um deles.

Já no caso do loteamento fechado, não existe fração ideal: faz-se o parcelamento em uma área maior (gleba) em áreas menores (lotes), cada qual com total independência dos demais, e as vias de circulação internas seguem sendo públicas.

Assim, o cálculo do IPTU não é uma divisão da área total, e sim individualizado conforme o tamanho de cada lote em separado.

Organização e acesso

Os condomínios são pessoas jurídicas representadas por um síndico. Já os loteamentos não constituem uma personalidade jurídica por si só e os proprietários precisam se organizar numa associação.

Existem semelhanças entre essas duas formas de organização: ambas têm seu representante máximo eleito por assembleia geral (o síndico, no caso dos condomínios) e podem cobrar taxas mensais para manutenção das áreas comuns.

No caso do loteamento, não necessariamente as vias de circulação são áreas comuns; e a associação pode obter do poder público uma concessão administrativa, para passar a ser a responsável por elas.

O loteamento também não terá, necessariamente, uma portaria, embora tenha a possibilidade de implantá-la, se os proprietários de lotes assim desejarem.

No entanto, como as vias do loteamento são públicas, a sua portaria não pode impedir a entrada de pessoas, ao contrário do condomínio, no qual toda a área é privada e o acesso pode ser bloqueado.

Apesar disso, a portaria do loteamento tem o direito de registrar identidade e até foto das pessoas que entram no local.

Que cuidados tomar na hora de escolher

Antes de comprar um imóvel num loteamento, é importante se cercar de alguns cuidados a fim de evitar surpresas.

O primeiro é, no caso do loteamento, verificar quem é o responsável pela manutenção das vias, seu estado de conservação e a existência e forma de funcionamento da portaria.

Por ter parte de sua área pública e uma menor interdependência dos proprietários de lotes do que a existente entre os condôminos, muitas vezes a conservação de vias e áreas comuns, bem como o serviço de portaria, não estão sendo feitos de forma correta.

Além disso, é preciso conhecer bem o regulamento do loteamento, que deve estar vinculado ao lote por meio de sua escritura. Da mesma forma, ao considerar a compra de um imóvel num condomínio, é preciso estar atento ao seu regimento interno e convenção coletiva.

É muito importante, nesse momento, acercar-se de auxílio especializado; só um advogado lhe proporcionará segurança para avaliar as regras e situação jurídica de loteamentos e condomínios.

Para isso, você deve buscar um profissional especializado para lhe ajudar com questões jurídicas envolvendo loteamentos e condomínios.

Em suma, na hora de planejar a compra de um imóvel ou terreno, é muito importante avaliar cuidadosamente a opção por um condomínio ou loteamento em todos os aspectos possíveis. E contando com auxílio jurídico, é possível fazer uma escolha segura e desfrutar do bem adquirido com tranquilidade.