Comprar um imóvel é a realização de um sonho para muitas pessoas. Porém, é preciso estar atento a uma série de questões para que a transação seja feita com segurança, como fazer o registro de imóveis de maneira correta. A fim de esclarecer dúvidas e garantir que o seu negócio não envolva riscos, apresentamos aqui um passo a passo infalível.
De maneira geral, as primeiras ações para adquirir um imóvel é fazer a análise da propriedade, incluindo o imóvel e o valor a ser negociado. Em seguida, é recomendada a avaliação das formas de pagamento disponíveis, a fim de que o comprador observe se o negócio está de acordo com as suas possibilidades.
Depois dessa análise inicial, é hora de preparar a documentação necessária para firmar o contrato. É importante contar com a orientação de um profissional especializado na área para evitar futuros transtornos.
Condições da propriedade
Antes de partir para a compra, a orientação é que o imóvel passe por uma avaliação criteriosa. Tanto a estrutura da obra quanto a documentação do imóvel são pré-requisitos importantes para a decisão da compra.
No momento de avaliar a obra, faça a vistoria do imóvel com atenção, a fim de identificar possíveis problemas como infiltrações ou riscos estruturais. Também realize uma análise da planta, com o intuito de conhecer os detalhes e saber se há alguma ampliação ou obra irregular.
Documentação do imóvel
Checar a documentação do imóvel é fundamental. Verifique a matrícula e se o bem está declarado em um Registro de Imóveis. Para saber a situação da unidade, deve ser solicitada a certidão de ônus reais do imóvel atualizada. Esse documento traz informações referentes a quem é o titular do imóvel, a área, se há ou não vaga de garagem etc. Ainda, pendências como dívidas, alienação ou hipoteca.
Para que o processo de compra e venda seja efetivado, serão necessários os seguintes documentos do imóvel:
– Certidão de ônus reais do Registro de Imóveis;
– Certidões das Varas da Fazenda Pública (imóvel);
– Certidões da Prefeitura referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Situação Fiscal e Enfitêutica;
– Declaração de quitação do condomínio;
– Certidão do Corpo de Bombeiros.
O vendedor deve apresentar ainda:
– Certidões dos distribuidores cíveis;
– Certidões de interdições e tutelas;
– Certidão da Justiça Federal;
– Certidão de ações trabalhistas.
Para a lavratura da escritura são necessários:
– Cópia do Contrato de Compra e Venda assinado;
– Documentos pessoais do comprador (RG, CPF, Certidão de Casamento etc.);
– Certidões da entidade vendedora enumeradas acima.
Taxas extras
Entre as taxas extras na compra de um imóvel estão os custos do cartório e do despachante – quando houver. Estão entre os valores mais expressivos o do Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV), que representa 3% do valor do imóvel adquirido, e o da Taxa de Registro, que pode chegar a 1,5% do valor do imóvel. No caso de ser o primeiro bem, o proprietário tem direito a desconto de 50% no registro.
No caso da negociação com construtoras, o ideal é que o empreendimento tenha patrimônio de afetação, ou seja, a segregação patrimonial dos bens do incorporador para a construção do imóvel. Com isso, fica assegurada que, até mesmo em casos de falência, o comprador receberá o bem adquirido.
Já na transferência do imóvel, deve ser contabilizada ainda a taxa do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a ser pago pelo comprador. Em relação ao pagamento do imóvel, deve ser respeitado o acordo entre as partes. No caso de financiamento imobiliário, geralmente o valor é liberado após a oficialização no Registro de Imóveis. Depois do pagamento, deve ser lavrada a escritura no Tabelionato, com a assinatura das partes. Por fim, o comprador encaminha o traslado da escritura, juntamente com o ITBI, ao Registro de Imóveis em que será realizada a Matrícula do imóvel.
Problemas na compra de imóvel
Mesmo estando atento a toda a documentação necessária, é preciso tomar cuidado para evitar problemas na hora de adquirir um novo imóvel. Entre os obstáculos que podem se transformar em transtorno nesse tipo de processo estão situações ligadas a impedimento de venda do imóvel, proprietários que respondem a processo judicial ou execuções extrajudiciais, corretores não autorizados, registro irregular do imóvel, falta de leitura do contrato.
Enfim, uma série de problemas pode atrapalhar o negócio, por isso é importante recorrer a profissionais especializados para buscar orientação.
Prazo de entrega
Depois da compra efetivada, muitos compradores têm problemas relacionados ao prazo de entrega do imóvel. A legislação prevê entrega em até 180 dias no caso de empreendimentos imobiliários de incorporadoras, contados da data contratual da entrega das chaves.
É necessário esclarecer que o consumidor pode ingressar em juízo alegando abusividade nos casos de demora excessiva na entrega do bem, mesmo se existir uma cláusula de tolerância estendendo o prazo original. Além disso, o comprador pode buscar ressarcir os prejuízos que eventualmente tenham sido registrados.
Nesses casos, pode ser considerada ainda a abertura de ações por dano moral, com avaliações caso a caso. É necessário ficar de olho se o contrato estipula multa por atraso na entrega ou qualquer outro descumprimento contratual.
Em situações de atraso, é recomendável que o comprador procure os órgãos de defesa do consumidor e, ainda, não assine aditivos contratuais. O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor determina que quando o fornecedor recursar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha: rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos; exigir o cumprimento forçado da obrigação; e aceitar outro produto equivalente.
