Adquirir a casa própria, assim como muitos outros projetos pessoais, exige planejamento e atenção. A lei n. 13.476, que entrou em vigor em agosto de 2017, atualizou a legislação a respeito do financiamento de imóvel e modificou as regras para quem atrasar as parcelas.

Entre outros pontos, a nova legislação altera a lei n. 12.810 de 2013, para dispor sobre a constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado.

A nova lei trata de temas relacionados ao mercado financeiro e ao Conselho Monetário Nacional, englobando o Sistema Financeiro Imobiliário. No art. 9º, determina que “se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente…”.

Desde a publicação, o artigo vem inflamando as discussões a respeito do financiamento de imóvel, tendo em vista a especificação do que ocorre quando o mutuário ficar inadimplente e o imóvel for a leilão.

Ponto crítico

Na prática, o artigo citado anteriormente prevê que, em caso de inadimplência, o banco pode tomar posse do imóvel financiado e encaminhá-lo para leilão. Se a moradia for arrematada por um valor menor do que o valor do saldo devedor, a quitação da diferença será de responsabilidade de quem fez o financiamento.

Antes dessa lei, no caso do imóvel ser arrematado em leilão, o contrato do financiamento imobiliário era quitado automaticamente. Além disso, pela nova legislação as despesas judiciais e/ou extrajudiciais serão cobradas dos devedores.

Para quem realiza um financiamento de imóvel, a legislação ganhou rigidez, fazendo com que o atraso nas parcelas culmine com a perda do imóvel e, em muitos casos, transformando o responsável pelo financiamento em devedor junto à instituição financeira.

Atraso na parcela

No caso de o consumidor atrasar as parcelas da casa própria ultrapassando o limite estabelecido em contrato, o banco emitirá uma notificação ao devedor. Essa notificação será enviada por correspondência ou será entregue por um oficial de cartório.

Após o recebimento da intimação, o consumidor terá um prazo de 15 dias para quitar as parcelas em atraso. Terminado esse prazo, o imóvel poderá ir a leilão em um prazo de 30 dias.

No caso de venda em leilão, se o valor obtido for maior do que a dívida, o consumidor receberá o valor da diferença. Já se o valor obtido com a operação for igual ao valor devido, a dívida é considerada quitada.

Apenas nos casos de imóveis comprados na planta, diretamente com a construtora, o consumidor tem o direito de desistir do imóvel se não conseguir quitar as parcelas – isso antes de receber as chaves da construtora. Esse procedimento é o distrato, ou seja, a possibilidade de desfazer o contrato celebrado.

A construtora também tem o direito de pedir o distrato se o consumidor atrasar os pagamentos. Nesse caso, o comprador deverá pagar uma multa e receberá o restante do dinheiro investido.

Dívidas de IPTU e condomínio

Mesmo com a legislação brasileira garantindo ao imóvel próprio usado como moradia, o status de impenhorável, débitos como o financiamento habitacional, a taxa de condomínio e o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) não se enquadram nessa regra. O que diferencia a forma de cobrança entre esses créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.

Assim, o devedor pode correr o risco de perder o imóvel, pois o credor do financiamento habitacional tem o direito de executar a dívida por meio do penhor do bem. A penhora é um ato de bloqueio judicial do imóvel, a fim de que este seja utilizado para o pagamento da dívida. Quanto às taxas de condomínio, trata-se de título executivo extrajudicial e a propositura de ação de execução ocorre com base no Código de Processo Civil. No caso de atraso do IPTU, vale a Lei de Execução Fiscal e o credor do financiamento habitacional pode cobrar a dívida por meio de ação extrajudicial, conforme a Lei de Execução de Alienação Fiduciária ou de Execução Hipotecária, de acordo com a situação.

Financiamento sem problemas

Para evitar qualquer tipo de problema, incluindo o atraso no pagamento das parcelas do financiamento de imóvel, o que pode gerar a perda do bem e do valor investido até então – correndo-se o risco de ainda ficar com uma dívida junto à instituição financeira – alguns procedimentos são recomendados na hora da compra da casa própria.

Ter cautela na escolha do financiamento

Na hora de escolher a modalidade de financiamento avalie com cautela qual é a mais adequada para o seu perfil. É possível optar entre financiamento bancário, consórcio imobiliário ou financiamento com a construtora.

Pesquisar as taxas e fazer simulações

Pesquise o valor das taxas e dos juros em cada modalidade de financiamento e simule o valor das parcelas em cada um dos casos para avaliar qual é o modelo mais vantajoso para você.

Avalie o comprometimento da renda

Outra recomendação é avaliar a porcentagem que o valor das prestações comprometerá da sua renda familiar. No caso do financiamento bancário, o valor da prestação mensal não deverá ultrapassar 30% sobre o valor do salário líquido do cliente.

Analise cuidadosamente o contrato

Antes de assinar qualquer documento, faça uma análise criteriosa do contrato. Busque orientação de especialistas em Direito Imobiliário caso surjam dúvidas.

Coloque todas as despesas no papel

Avalie também todos os custos que virão junto com o novo imóvel. IPTU, seguro e condomínio, por exemplo, devem entrar na sua planilha mensal, pois irão compor os valores a serem pagos a partir do recebimento das chaves.

É importante considerar ainda, que assim que a compra do bem for efetivada, será preciso pagar a escritura e a documentação do imóvel. Entram nessa conta o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e os custos do cartório, entre outros.

A nossa equipe, conta com especialistas em Direito Imobiliário para esclarecer dúvidas e todas as orientações necessárias para a compra segura da casa própria.