É comum, quando se fala sobre loteamentos, ver as notações “loteamento fechado”, “condomínio de lotes”, “loteamento intramuros”, “loteamento aberto”, entre outras, o que pode gerar muita confusão.

Importa frisar que, para a legislação e para o registro de imóveis trata-se apenas de “Loteamento” sem nenhum adjetivo, ou seja, não existem, para a lei, os termos “fechado”, “aberto”, “atípico” ou “intramuros”.

Sem dúvida, o tema dos loteamentos precisa ser tratado com cuidado a fim de evitar confusão e entender quais dessas “modalidades” realmente existem do ponto de vista legal e como a legislação as qualifica.

Só assim é possível entender quais são os direitos e deveres dos proprietários de lotes, das associações de moradores dos loteamentos e também do cidadão comum – principalmente quanto ao direito de livre acesso ao loteamento.

Neste artigo, vamos entender o que é loteamento e loteamento fechado e o que caracteriza legalmente cada denominação. Vamos lá!

Como funciona o loteamento

Os loteamentos foram, inicialmente, regulamentados pela Lei 6.766, de 1979, conhecida como Lei Lehmann, com a alteração introduzida pela Lei 9.785/99.

Segundo a legislação, o loteamento ocorre quando se divide uma determinada área em lotes, de modo voluntário, cada qual com seu proprietário, sendo que as vias de acesso, logradouros e eventuais áreas comuns seguem sendo públicas, ou seja, há a obrigatoriedade de transferência das vias internas e praças à administração pública, por força do art. 22 da lei 6.766/79.

Constitui-se uma associação de moradores do loteamento, que poderá cobrar taxa dos donos de lotes para manter áreas comuns e implementar uma portaria, a qual, entretanto, não poderia limitar o acesso de terceiros.

Noutro ângulo, a Prefeitura Municipal local pode, através de concessão ou permissão, consoante Decreto lei 271/67, autorizar a utilização apenas aos proprietários dos lotes.

Neste caso, estaríamos diante dos loteamentos fechados em que não apenas as vias e áreas comuns são de responsabilidade da associação como também o acesso de terceiros pode ser impedido.

Essa configuração – também conhecida como “condomínio de lotes”, “loteamento intramuros”, entre outras notações – se popularizou entre os anos 80 e 90, com o grande crescimento dos centros urbanos e o simultâneo aumento da necessidade de segurança nas cidades e zonas rurais.

Os loteamentos passaram a se tornar mais comuns, e, a cada vez mais, ganharem caráter de “loteamento fechado”, se tornando instituições similares a condomínios, com a gestão interna assumindo totalmente o controle das vias e acessos.

Mas o loteamento fechado é legal?

A Lei 6.766, originalmente, não prevê qualquer hipótese de o loteamento fechado – na prática – “privatizar” os espaços públicos, que seguem sendo públicos, tanto do ponto de vista da manutenção, quanto do acesso, que deve ser garantido a qualquer cidadão.

Isso significa que a tendência dos loteamentos fechados não estava originalmente prevista na lei; a ação de “apropriação” dos espaços públicos pelas associações de moradores, o levantamento de muros e bloqueio de acessos de visitantes levanta controvérsias a respeito da legalidade.

Como já citado anteriormente, o município pode por ato normativo de concessão ou permissão privatizar o uso de áreas comuns, vias e etc. De modo que, entende-se que está acolhendo o interesse público. Ademais, a instalação de um condomínio fechado prescinde de Lei municipal, revertendo-o, portanto, de legalidade.

Contrariamente, os que defendem a ilegalidade, consubstanciam sua posição no fato de inexistir previsão legal específica para loteamentos fechados na Lei nº 6.766/79. Assim, o uso de áreas públicas desse loteamento seria inconstitucional, por ferir o princípio da isonomia e da liberdade de ir e vir.

O art. 30, incisos I e VIII da Constituição Federal prevê que compete aos Municípios legislar sobre assuntos de interesse local e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano. Da mesma forma, as autorizações dadas pelos municípios ao funcionamento dessas “modalidades”, por entender mais conveniente naquele momento, é lícita. De maneira que, não se reveste de legalidade que qualquer outra autoridade venha intervir sinalizando o que é melhor para o interesse público.

Neste ínterim, quando um Município, por seus órgãos, promove e/ou autoriza algo, teoricamente, está atendendo ao interesse público prevalente. Ele detém a competência constitucional para tal fim.

A Lei da Reurb e a regularização do loteamento fechado

A fim de atualizar as disposições antigas e permitir a regularização de uma tendência evidente pelo “fechamento” de loteamentos no país, foi promulgada em 2017 a chamada Lei da Reurb (13.465/17).

Embora tenha sido muito criticada por sua instituição através de medida provisória, sem audiências públicas e disposições que alteram 11 outras leis de forma a, para algumas opiniões, normalizar desconformidades, trouxe novidades importantes sobre os loteamentos.

A nova lei passa a prever a figura jurídica do “loteamento de acesso controlado” e também do condomínio de lotes, que deixam de ter conotações informais (e ilegais) para virarem possibilidades reais de normatização de novos e antigos loteamentos.

O loteamento de acesso controlado funciona quase como o conceito anteriormente apresentado de loteamento fechado, com a ressalva de que o acesso de terceiros, embora possa ser controlado por uma portaria, não pode ser impedido.

Já o condomínio de lotes tipifica a possibilidade de que um terreno tenha lotes de propriedade exclusiva e outros que componham propriedade comum em regime de condomínio, aplicando-se o conceito de fração ideal.

Também, com a nova lei, elimina-se um problema anterior: como ninguém, pela Constituição, pode ser obrigado a permanecer associado, donos de lotes poderiam sair das associações dos loteamentos de que faziam parte, porém usufruir de seus benefícios. Com a nova lei, o dono de lote não poderá fazer isso.

Em suma, o que antes se tratava de denominações informais para arranjos irregulares em loteamento, ganhou, com novos contornos, legalidade, existindo, hoje, tanto o loteamento “aberto” quanto o “fechado”, ainda que não com esse nome do ponto de vista jurídico nem com as mesmas regras antes praticadas.

Dentro desse cenário, o que deve ser observado ao comprar um terreno ou imóvel em loteamentos?

A compra de um imóvel envolve diversos aspectos, dentre eles os emocionais e financeiros, que consomem boa parte das preocupações que envolvem o processo. Depois de saber todas as questões legais que envolvem a regulamentação dos loteamentos, fica muito mais fácil decidir se essa é uma boa alternativa para você. Além desses pontos, quais outras questões são preciso observar?

1. Antes de fechar negócio, procure uma consultoria legal

Existem muitos loteamentos que não se enquadram nas normas da lei e é necessário ficar atento a essas questões. Ter uma empresa de advocacia especializada cuidando desses trâmites é fundamental para evitar negócios ruins e sérios prejuízos financeiros.

2. Conheça a sua rotina e suas prioridades

O valor pode gerar encantamento à primeira vista e você desconsiderar outras questões importantes, como a logística da construção do imóvel, tempo, etc. E, posteriormente, a qualidade de vida que terá vivendo naquele lugar. Observe todo o cenário com cuidado para não haver frustração com o negócio.

3. Observe as vantagens com cuidado

Os loteamentos prometem uma valorização a médio prazo, maior economia na compra do terreno, construção do imóvel de forma personalizada, de acordo com o seu gosto pessoal, entre outros fatores, mas, como dissemos antes, esse encantamento gerado pelo desejo de fechar negócio precisa ser observado com cuidado e em todas as nuances, por isso, um profissional especializado é fundamental para garantir que você fechará o melhor negócio.